Des Kaisers neue Kleider

 

Landpreise. Sie kennen aus Kindertagen noch das Märchen von des Kaisers neuen Kleidern? Zwei Weber nötigen dem Kaiser neue Kleider auf, die angeblich nur sehen kann, wer schlau genug ist. In Wahrheit läuft der Kaiser nackt herum. Weil aber niemand zugibt, sie nicht zu sehen – dann wäre er ja dumm – schwärmen alle von des Kaisers neuen Kleidern. Bis ein Kind die Wahrheit sagt: »Er hat ja gar nichts an« – und der Schwindel auffliegt.

Wenn ich die Entwicklung der Immobilien, speziell der Landpreise verfolge, kommt mir dieses Märchen in den Sinn. Die beiden Weber sind die Zentralbanken der EU und der USA. Beide fluten seit über zehn Jahren den Markt mit Geld, jetzt kommt als dritter »Weber« noch die EU-Kommission hinzu. Das viele und vor allem billige Geld sucht sichere Anlagemöglichkeiten und findet die in Immobilien. Je niedriger der Zins, desto teurer darf die Immobilie werden, denn zu ihrer Finanzierung braucht es bei Zinsen unter einem Prozent nicht viel. Im Prinzip heften wir jeder Immobilie – ob auf dem Markt oder im Bestand und gar nicht zum Verkauf anstehend – ein Schild an, auf dem steht: »Ich bin noch mehr wert«. Das sind des Kaisers neue Kleider. Je mehr Geld ins Spiel kommt, je niedriger die Zinsen sind, desto höhere Werte werden den Immobilien zugemessen. Und jeder, der nicht mitspielt, gilt als dumm: Alles wie im Märchen.

Aber wann kommen die Kinder (bzw. wer sind die Kinder), die rufen: »Aber sie sind es ja gar nicht wert!«? Wann das passiert, das kann wohl niemand vorhersagen. Aber wer die Kinder sind, das steht schon fest: Es ist entweder der Gewinn je ha oder aber der Zins. Ab einem bestimmten Kaufpreis lassen sich auch Finanzierungskosten von 0,75 % nicht mehr erwirtschaften. Zumal wenn Pflanzenschutzbeschränkungen oder die Düngeverordnung die Wertschöpfung stark beeinträchtigen oder bei Häusern ein Mietendeckel hinzukommt. Das in Thüringen und Brandenburg diskutierte Grundstücksverkehrsgesetz würde die Landpreise im Erfolgsfall zusätzlich entwerten. Und wenn die Zinsen auch nur auf zwei Prozent steigen, halbiert sich der maximale Wert der Immobilie. Beides wird zu fallenden Preisen führen, früher oder später.

Wann ist aber der richtige Zeitpunkt, um aufzuhören? Die Erfahrung der vergangenen zehn Jahre lehrte, dass jeder noch so hohe Preis wenige Monate später schon ein Schnäppchen war. Jeder nicht gekaufte Acker war im Nachhinein ein Fehler. Das galt eingeschränkt auch auf dem Pachtmarkt, der inzwischen schon an Dynamik verliert. Ich denke, mit den Immobilien wird es auch so kommen. Vielleicht nicht 2020, aber in zwei oder drei Jahren. Dann sollten Sie richtige Kleider anhaben, sprich gut finanziert sein.

 

Dr. Christian Bickert