Pachten. Das sind die Preistreiber
Die Pacht- und Kaufpreise steigen und steigen. Sowohl in der Höhe als auch in der Dynamik des Preisanstiegs gibt es zwischen den Regionen große Unterschiede. Marius Michels und Oliver Mußhoff benennen die wichtigsten Einflüsse.
Die Präferenzen der Landwirte für die Pacht oder den Kauf landwirtschaftlicher Flächen spiegeln sich in ihren Geboten wider. Wir haben die beeinflussenden Faktoren und das daraus resultierende Bieterverhalten untersucht. Grundlage dafür war ein Datensatz der BVVG Bodenverwertungs und -verwaltungs GmbH von über 1 800 Pacht- und Kaufgeboten in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Der Datensatz enthält sowohl Pacht- als auch Kaufgebote für dieselben
Flurstücke, die im Zeitraum zwischen 2016 bis 2019 abgegeben wurden.
Fokus auf Verhältnis zwischen Pacht- und Kaufpreis
Theoretisch sollte dieses Pacht-Kaufpreis-Verhältnis eine ähnliche Höhe wie der jeweils aktuelle Zinssatz aufweisen, da der Pachtpreis nichts anderes als die Rendite des investierten Kapitals (Kaufpreis) widerspiegelt. In der Praxis zeigen sich jedoch Abweichungen (siehe Übersicht). Was heißt das? Ein höheres Pacht-Kaufpreis-Verhältnis bedeutet, dass das Pachtgebot im Vergleich zum Kaufgebot relativ hoch ist, was auf eine Präferenz für die Pacht hindeutet. Ein niedrigeres Verhältnis signalisiert hingegen eine Tendenz zum Kauf. Blicken wir auf unsere Untersuchungsregion Ostdeutschland, zeigt sich, dass das Pacht-Kaufpreis-Verhältnis in den vergangenen 25 Jahren im Durchschnitt von 2,58 % auf 1,56 % sank. Das bedeutet, dass die Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen in Relation zu den Pachtpreisen viel stärker angestiegen sind. Für die in unserem Datensatz der BVVG erfassten Flächenlose lag das Pacht-Kaufpreis-Verhältnis bei 2,74 %.
Vielfältige Einflussfaktoren
Unsere Analyse hat mehrere zentrale Einflussfaktoren auf die Präferenzen und das Bieterverhalten der Landwirte identifiziert.
Nachfolgend stellen wir die wichtigsten davon vor:
- Strukturmerkmale und ackerbauliches Potenzial. Landwirte bieten tendenziell höhere Kaufpreise bzw. relativ niedrige Pachtpreise für größere Flächen mit hoher Bodenqualität und einem hohen Anteil an Ackerland im Los. Diese Grundstücke bieten möglicherweise bessere langfristige Ertragsmöglichkeiten, was sie besonders attraktiv für den Erwerb macht.
- Regionale Unterschiede und Wettbewerb. In Regionen mit vergleichsweise vielen Betrieben fallen die Kaufgebote relativ zu den Pachtgeboten höher aus. Der Wettbewerb um begrenzte Fläche führt möglicherweise dazu, dass Landwirte verstärkt auf den Erwerb setzen, um ihre Betriebe langfristig zu sichern.
- Einfluss von Infrastruktur und Umweltfaktoren. In Regionen mit höherer Bevölkerungsdichte zeigen Landwirte eine Tendenz zu höheren Kaufgeboten, relativ zu den Pachtgeboten gesehen. Dies könnte auf die Erwartung zukünftiger Wertsteigerungen oder Alternativen nichtlandwirtschaftlicher Nutzungsmöglichkeiten zurückzuführen sein.
- Einfluss der Viehhaltung. In Regionen mit einer relativ hohen Anzahl an viehhaltenden Betrieben zeigen Landwirte eine Tendenz zu höheren Pachtgeboten im Verhältnis zum Kauf. Dies liegt möglicherweise daran, dass Viehbetriebe flexibler auf Marktveränderungen reagieren müssen und daher die kurzfristigere Option der Pacht bevorzugen. Zudem könnte der höhere Anteil an Grünland in diesen Regionen eine Rolle spielen. Schließlich wird Grünland als weniger lukrativ für langfristige Investitionen angesehen.
- Einfluss des Wirtschaftsklimas. Die Schwankungen in den Verhältnissen zwischen Pacht- und Kaufgeboten variieren von Jahr zu Jahr. Dies könnte auf die allgemeine Stimmung und sich ändernde Zukunftserwartungen in der Branche zurückzuführen sein, beeinflusst durch Erzeugerpreise, Inputkosten, agrarpolitische Entscheidungen und Ertragsaussichten. In Jahren mit einem positiveren Wirtschaftsklima und höheren Erzeugerpreisen zeigen die Gebote eine größere Variabilität. Dies deutet darauf hin, dass Landwirte in solchen Zeiten unterschiedliche Strategien verfolgen: Einige setzen verstärkt auf Kauf, um von erwarteten langfristigen Wertsteigerungen zu profitieren, während andere flexibel bleiben wollen und höhere Pachtgebote abgeben.
- Einfluss der Parzellenzahl. Bei Flächenlosen, die aus mehreren kleineren Flurstücken bestehen, werden tendenziell höhere Pachtgebote abgeben. Dies könnte darauf zurückzuführen sein, dass fragmentierte Flächen weniger attraktiv für den Kauf sind, da sie schwieriger zu bewirtschaften sind und Skaleneffekte weniger genutzt werden können. Beispielsweise kann die Arbeitserledigung auf größeren bzw. zusammenhängenden Flächen effizienter erfolgen, mit niedrigeren Kosten pro Hektar. Die Pacht bietet bei fragmentierten Flächen mehr Flexibilität im betrieblichen Management. Sie erlaubt es, die Flächen kurzfristig und ohne die langfristigen finanziellen und organisatorischen Verpflichtungen eines Kaufs zu nutzen und somit besser auf wechselnde betriebliche oder marktbedingte Gegebenheiten zu reagieren Mehrere Flurstücke in einem Flächenlos führten auch zu einer größeren Variabilität in den Geboten, was darauf hindeutet, dass Landwirte möglicherweise unterschiedliche Strategien im Umgang mit fragmentierten Flächen verfolgen.
